“新政后北京土地樓面價下調近六成”解讀有誤 真正土地成交價格仍然高位徘徊———

　　“新政后北京土地樓面價下調近六成”，近日，這則消息甫一傳出，便引起了眾多買房人的極大關注。許多人依然記得，去年樓市暴漲時，無論是開發商、專家學者還是媒體以及普通買房人，都在地價、房價；“面包”、“面粉”……誰影響著誰的話題上爭論不休。如今，作為“面粉”的地價暴跌了六成，照理商品房價格也該下調六成。

　　但是，事實證明這個推論絕對是個偽命題。目前市場表現依舊是量跌價滯，觀望氣氛濃厚。可以肯定的是，倘若某個項目將房價下調六成，售樓處一定會人滿為患。同樣，倘若土地樓面價真的下調了六成，卻為何不見開發商們重燃熱情瘋狂圈地呢？帶著這樣的疑問，《廣廈時代》特此進行了調查。

　　●業內否認土地降價 供應減少土地市場遇冷

　　“新政前后成交土地的樓面價事實上不具有任何可比性。就如同在房山買了一套兩居室，卻非要與CBD周邊的兩居室比照價格,以此證明房價下調一樣。”京東某項目副總經理對于樓面地價下調的說法不以為然。

　　根據北京土地整理儲備中心統計數據顯示，今年上半年(截至6月30日)北京共拍賣土地117塊。其中總樓面價下調了58.6%，從6654元調到新政以后的2749元/平方米；住宅的樓面價也從新政前的12258元，下調到了新政以后的5085元/平方米，降幅近六成。

　　對此，中原地產分析師認為，新政后商業、保障房用地所占供地比例的大幅增加是導致總樓面價出現大幅下調的重要原因。而住宅用地樓面價的下調，則主要是由于新增供應大多集中于郊區造成的。按照中原地產的統計，房山以及幾個遠郊區占到了新政后供地面積的六七成。反觀新政前的高價地則多位于朝陽區的望京、常營和海淀區的薊門橋等核心區域。因此地價大幅下調也在情理之中。

　　另外，住宅類土地供應，尤其是優質地塊的減少導致了新政后土地市場遭到冷遇，但價格并未明顯下調。根據亞豪機構統計顯示，6月北京僅成交3宗住宅及含住宅性質用地，分別位于順義、房山兩個遠郊區。這3宗住宅用地的總成交額為25.7億元，整體樓面均價為6379元/平方米。

　　其中，北辰實業闊別北京土地市場三年后再次出手，以總價12.56億元人民幣獲得順義區一地塊，折合樓面價為9741元/平方米，創4月中旬新政以來北京土地市場地價新高。與周邊項目15000-16000元/平方米的價格相比，這塊新地也絕不便宜。

　　同樣較受關注的成交地塊則位于房山區長陽板塊，緊鄰地鐵8號線，出讓樓面價高達6910元/平方米，比去年萬科中糧聯手創造的“地王價”還高出了467元/平方米。另外一塊地是位于房山區竇店鎮的住宅用地，成交樓面價為3700元/平方米，相比去年底4354元/平方米的最高樓面價，下降了654元/平方米。由此不難看出，北京住宅類土地的供應在新政后并未完全打開閘口，且成交價格依舊保持在高位。

　　●樓市低迷影響拿地熱情 等待機會下半年欲“搶糧”

　　據了解，土地成交價格依然不菲，樓市交易持續低迷，導致房企的拿地熱情明顯減弱。根據中原地產統計，新政后，成交地塊的整體溢價率從新政之前的110.6%下調了近九成，目前僅為13.2%，達到去年以來的最低點。亞豪機構副總經理任啟鑫認為，商品房走向的撲朔迷離影響了開發商主動拿地的熱情，由于成交量低迷，在資金收入放緩的情況下，最大限度地壓縮成本、控制支出成為維持企業正常運營的關鍵，因此各個房企的拿地心態趨于平和。

　　另據記者多方了解，雖然各個房企在拿地方面更加謹慎，但去年銷售過快導致土地儲備不足，仍使得不少企業把拿地作為下半年的主要任務。石開集團旗下融景城項目營銷總監魯連泊告訴記者，去年旗下的融景城項目熱銷了20多個億，2000多套房源全部售罄。銷售速度遠超最初的規劃，如今已經面臨著無地開發的窘境。因此將這筆收入投入土地市場，“儲糧備戰”就成了下半年的主要任務。

　　京漢置業的營銷副總裁史明也表示，如今公司在北京的項目只有少數尾盤在售，和許多房企一樣，都面臨著糧草將盡的局面。雖然現金流十分充裕，但入不敷出的情況畢竟不能長久。上半年的土地市場在脫離理性的情況下，鮮有拿地的良機，而下半年土地價格若出現回落，將是眾多房企重燃熱情的大好時機。

　　北京市土地整理儲備中心網站提供的2010年土地成交信息統計后顯示，上半年北京市共有79塊各類土地因種種原因推遲入市。而成交的住宅及含住宅項目的經營性用地僅有28宗，成交金額為489.5億元，成交土地面積為435萬平方米，僅占北京今年商品房供地計劃的34.8%。

　　由此，業內人士分析認為，若按照今年普通商品房最少1250萬平方米的供地計劃，必將有大量土地在下半年入市，這也是房企密切關注，準備鏖戰“搶糧”的重要原因。

　　●增加供應才能促成地價、房價真正下調

　　在采訪中，包括開發商在內的許多業內人士都表示，房價仍然存在下降的空間，但期待出現2008年那樣的大落基本不可能。在他們看來，市場還沒有大幅降價的“動力”，但如果土地市場能夠有充足的放量，開發商為了拿地，也會加大降價促銷的力度，以便快速回籠資金。

　　任志強就在博客中表示，供求關系的變化決定著價格，一味以降房價為目的，卻不增加土地供給，是難以達到調控目的的。在4月15日樓市調控新政出臺以來，近3個月的時間里，北京的可售期房住宅套數始終在56000-60000之間。按照去年的銷售速度，這樣的存量半年即可售罄。因此許多開發商在銷售上反而是待價而沽，坐等變局。

　　業內人士表示，近兩年高價拿地的房企多是實力雄厚的央企或龍湖、富力這樣的大型房企。在那一輪的圈地狂潮中，許多中小企業實際上并沒有什么斬獲，因此并不熱衷于對現有樓盤進行降價促銷。唯有增加供給，使開發企業對土地市場走向的判斷趨于理性，將現金流用來換取“面粉”，才有助于促進作為“面包”的樓盤價格向合理價值的回歸。(記者 李桁)