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　　近日，社會科學院發布了《住房綠皮書》，對過去一年樓市的發展進行了總結，指出2009年過快釋放的流動性推動了房價的上漲，流入住房領域的貸款更多支持了投機性住房的開發和建設、風險放寬手段有限等問題，房產市場呈現V形反轉態勢。報告同時認為明年地價仍要漲，樓市趨勢將呈春暖秋涼、價穩量增的發展態勢，是震蕩性的增長。針對這樣的觀點，本期的《頭腦風暴》邀請了鴻信房地產開發有限公司總經理譚斌和南京臥龍湖置業有限公司總裁李建平兩位嘉賓共同討論。

　　觀點①

　　資產類產品價格仍將上行

　　譚斌 鴻信房地產開發有限公司總經理

　　對“綠皮書”中提到的“明年樓市將震蕩增長”個人覺得未必，從目前宏觀的形勢看，資產類產品價格明年整體上仍呈增長態勢。近日有報道說“去年10月1日至今，有超過5000億港元資金流入香港，主要投放股市和樓市”，而這其中很多也將進入內地，這些都主要受人民幣升值預期的吸引。房地產作為資產類的重要部分，價格仍會保持上漲。

　　在土地方面，拿不拿地應該更多取決于各個企業自身的規模實力、融資能力的強弱等。近期全國包括南京都出現了很多“地王”，短期2-3年看它是高的，到了5年它的價值會變“平”，如果支撐時間達到長時間的6-8年甚至以上，它相對市場的價值又會變低，一切都是相對的。

　　至于“綠皮書”中“流入住房領域的貸款更多支持了投機性住房的開發和建設”的觀點，個人是贊同的。很多高檔房的客戶都具備炒房的能力，但是投資和投機有所區別，合理的投資需求仍會得到保護，但是投資者要注意宏觀的經濟大環境，這也決定了投資的可行性。

　　最后談一談別墅類的高端物業。和以往的房價“普漲”不同，今后“有區別的漲”將是市場趨勢之一，而這其中最具潛力的無疑是城市供需中最稀缺的高端住宅，“物以稀為貴”的別墅物業無疑將長期受到追捧。

　　觀點②

　　明年樓市或將先抑后揚

　　李建平 南京臥龍湖置業有限公司總裁

　　房地產是我們國家經濟發展的重要支柱，有巨大的市場支撐，當然這里的“支撐”已不僅僅是市場需求，更涉及到社會的宏觀層面。對地方政府而言，樓市的發展牽動著眾多行業的興衰，也帶動了地方經濟的增長；而從老百姓的角度，投資渠道有限的現狀也迫切需要樓市能夠保持持續的發展。

　　具體到明年的樓市，個人覺得在明年初國家諸如利率、稅費等的政策可能會有一些微調，也會使樓市出現小的波動，但是從二季度開始，樓市將重新回到上行軌道。至于成交量方面，由于今年很多的新房源受工程進度的影響都是“匆忙上陣”，品質會大打折扣。而無論是從供應量上還是產品的品質上，明年這種情況都將大大改善，成交量也可能進一步擴大。

　　每個城市的發展過程都有一個房價從高漲到回歸的過程，但就目前的南京市場而言，房價上行還有很大空間。盡管現在的房價已在高位，普通置業者會有較大壓力，但是客觀上，投資動機的存在仍會推動房價的不斷上漲，而剛性需求的滿足未來可能更多來自于政府的保障措施等方面，這也是國際上房地產市場的正常發展趨勢，市場的規范性操作還需不斷完善。

　　另外，明年的土地價格也將變得理性很多，地價不會再現“瘋漲”。

　　其他 觀點

　　樓市正處于十字路口

　　目前超常規的繁榮已經讓房地產積累了巨大的泡沫和風險。但在利益博弈復雜的情況下，單純依靠政策的取舍并不能左右房地產市場的走勢。房地產市場的癥結不在于有無優惠政策，而在于政府能否擺脫賣地生存的利益模式。不徹底擺脫各地土地財政的生存模式和利益糾葛，不管優惠政策是否繼續，房價都難以合理回歸。

　　——馬光遠 中國社科院公共管理與政府政策所博士

　　明年樓市維持平穩

　　綜合來看，從需求量上講，明年樓市將維持一個平穩的水平，房地產業將恢復到平穩的發展期。從價格走勢看，明年樓市進行結構性調整在所難免。

　　——《第一財經日報》

　　交易量取決于房價漲跌

　　《綠皮書》沒有觸及樓市的痛處、病根和要害。比如報告提出了明年價穩量增的目標，但實際上這很難實現。追漲不追跌是樓市的基本特點，中國樓市目前的投資占比重多，并且投資主要在賭房價上漲，而不是用于出租獲利，因此交易量主要取決于房價是不是上漲上。 ——《紅網》評論

　　-本版主持 高宏年